Home > Vastgoedfonds > Transparantie in beleid, processen en verantwoording

Transparantie in beleid, processen en verantwoording

Beleid

Als vastgoedfonds biedt Altera Vastgoed de aandeelhouders een hoge mate van transparantie in te voeren en gevoerd beleid, corporate governance, risicomanagement en rapportages.

Het beleggingsbeleid is inzichtelijk gestructureerd door middel van middellange termijn beleidskaders per sector, die door de aandeelhouders worden vastgesteld. Deze kaders worden jaarlijks uitgewerkt in een concreet en gedetailleerd beleggingsplan per sector, met een budgettaire doorkijk over een periode van drie jaar.

De beleggingsstrategie bestaat in elk van de sectoren uit een top-down en een bottom-up beleid. Het top-down beleid bepaalt de strategische en tactische portefeuillestructuur en wordt grotendeels gebaseerd op researchbevindingen. De strategische portefeuillestructuur per sector wordt geconcretiseerd met behulp van een streefwaardenmatrix (prijs, product, markt, segment etc.). Het bottom-up beleid is, binnen de gestelde randvoorwaarden uit het top-down beleid, gericht op een actieve bijdrage aan de outperformance-doelstelling. Onder meer door dispositie van objecten die niet langer aan de portefeuille en/of rendementscriteria voldoen (op basis van hold/sell en SWOT analyses), efficiënt assetmanagement, selectie en acquisitie van individuele projecten (of portefeuilles). De financiële toets van zowel de bestaande objecten als te verwerven projecten wordt gebaseerd op een vaste systematiek van financiële criteria. Het interne rekenmodel is centraal verankerd met vaststaande formules.

Op deze wijze is de koers voor de portefeuilles helder voor zowel de aandeelhouders, de Raad van Commissarissen en de organisatie, als voor marktpartijen (zie ook Sectorportefeuilles).

Duurzaamheid

Het thema duurzaamheid maakt sinds 2008 integraal onderdeel uit van het beleggingsbeleid van Altera Vastgoed. Centraal staat het streven naar het op een pragmatische en ten minste rendement neutrale wijze meetbaar minimaliseren van het verbruik van energie en water en het optimaal toepassen van duurzaamheid bevorderende maatregelen.

Daarbij wordt gekozen voor bewezen en geaccepteerde oplossingen, materialen en technieken. In het jaarverslag rapporteert Altera sinds 2009 uitgebreid over doelstellingen en concrete vorderingen op het gebied van duurzaamheid. Voorts beijvert zij zich voor het hanteren van uniforme en marktbreed geaccepteerde normen en meetmethodes op het gebied van duurzaamheid, die ook een onderlinge vergelijking mogelijk maakt tussen sectoren, objecten en betrokken vastgoedpartijen. Altera neemt deel aan de Global Real Estate Sustainability Benchmark (zie ook Sectorportefeuilles).

Corporate governance en risicomanagement

Altera Vastgoed heeft vanaf 12 mei 2014 een AIFM vergunning en staat daarmee onder toezicht van AFM en DNB.

Als niet-beursgenoteerde vennootschap is Altera Vastgoed niet onderworpen aan de Corporate Governance Code van de Monitoring Commissie. Niettemin toetst Altera zich uit oogpunt van transparantie aan de code, voor zover die voor niet-beursgenoteerde ondernemingen relevant is.
In het externe Jaarverslag wordt uitgebreid gerapporteerd over alle relevante aspecten van corporate governance, met name ook over de wijze waarop het risicomanagement is georganiseerd en wordt getoetst. Mede op basis daarvan geeft de directie een “in control verklaring” af (zie Jaarverslag: Corporate governance).

De externe accountant toetst bovendien een met de aandeelhouders overeengekomen set beheersingsmaatregelen en stelt zijn bevindingen beschikbaar in de vorm van een ISAE 3000 rapportage. Zo kunnen aandeelhouders op vertrouwde en degelijke wijze een oordeel vormen en op hun beurt zelf ook weer verantwoording afleggen.

In juni 2011 heeft Altera als eerste vastgoedfonds een convenant afgesloten met de Belastingdienst voor horizontaal toezicht. Op basis daarvan hebben beide partijen de inspanningsverplichting om tot een efficiënte samenwerking te komen. Slechts organisaties die hun administratieve organisatie op orde hebben worden, na een uitgebreide toetsing, hiertoe door de Belastingdienst in de gelegenheid gesteld.
Naast de statutair geregelde besluitvormingsstructuur met aandeelhouders overlegt de directie ten minste tweemaal per jaar rechtstreeks met de aandeelhouders in de Participantenraad. Hier komen – naast onderwerpen die de aandeelhouders kunnen aandragen – onder andere de volgende onderwerpen aan de orde: toelichting op het gevoerde beleid, de kwartaalverslagen, portefeuillemutaties en een analyse van de resultaten van Altera Vastgoed ten opzichte van de IPD Nederlandse Vastgoedindex.

Beleggingsdoelstelling

De doelstelling van Altera Vastgoed sectorfondsen is het aan institutionele beleggers bieden van een stabiel fondsrendement op beleggingen in Nederlands vastgoed.

De†mate van realisatie van deze doelstelling wordt getoetst aan de volgende criteria:

  • het relatieve portefeuillerendement per sector ten opzichte van het 5-jaars totaalrendement voor standing investments van de IPD Nederlandse Vastgoedindex;
  • het relatieve fondsrendement per sector aan de hand van een peer group analyse en de INREV TER voor core funds;
  • de hoogte van de organisatiekosten voor de drie sectorfondsen tezamen (waarbij het streven is dat deze tot de laagste in de branche behoren);
  • de voortgang op het gebied van duurzaamheid;
  • de mate van transparantie;
  • aspecten van governance

Beleggingsbeleid

Altera Vastgoed wenst deze doelstelling te bereiken door te beleggen in geselecteerde deelmarkten van de Nederlandse vastgoedmarkt waarbij een lange termijn beleggingshorizon wordt gehanteerd.

Aan het beleggingsbeleid zal op transparante wijze en op research gebaseerde analyses uitvoering worden gegeven. Het risico wordt beperkt door geen leverage te hanteren en af te zien van projectontwikkelingsactiviteiten. Met dit beleid wordt zoveel mogelijk de zuivere karakteristiek van direct vastgoed nagestreefd. Voorts is het streven om vol belegd te zijn. Voor elke sectorportefeuille is voor de middellange termijn (drie jaar) een kader voor het beleggingsbeleid geformuleerd dat ter goedkeuring aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van de desbetreffende sector wordt voorgelegd. Binnen deze kaders stelt Altera Vastgoed jaarlijks per sector beleggingsplannen op, die de goedkeuring behoeven van de Raad van Commissarissen.
De organisatiekosten worden vergeleken met de relevante INREV TER en een peer group.

Bedrijfsprofiel

In een apart document (Bedrijfsprofiel) voor (potentiŽle) aandeelhouders zijn de kenmerken van Altera Vastgoed als privaat vastgoedfonds vastgelegd. Het Bedrijfsprofiel wordt vastgesteld door de aandeelhouders.

Dit document geeft een uitgebreide toelichting op alle belangrijke productkenmerken en beleidsuitgangspunten van Altera Vastgoed, zoals de missie, beleggingsdoelstelling, processen, procedures, waarderingsbeleid, toe- en uittredingsregels, rapportage- en verantwoordingsstructuur.

Zie tevens:  klokkenluidersregeling en gedragscode.

Een exemplaar van dit Bedrijfsprofiel wordt op verzoek aan prospectieve aandeelhouders verstrekt.

Rapportages

Altera Vastgoed voorziet aandeelhouders en zijn externe relaties in ruime mate van informatie. De informatie aan de aandeelhouders reikt verder dan het wettelijk vereiste. Doel hierbij is het bieden van maximale transparantie in het te voeren beleid, het gevoerde beleid en de ontwikkeling van het beleggingsproduct.

Voor performance en kostenrapportages op vastgoedniveau gelden de richtlijnen van de IPD Nederlandse Vastgoedindex. De volgende rapportages worden per sector aan de aandeelhouders respectievelijk extern beschikbaar gesteld:

 

Publicaties

Frequentie

Doelgroep

Financieel
Jaarverslag
Halfjaarverslag
Kwartaalverslagen
Uitkomsten beleggingsdoelstelling
IPD Nederlandse Vastgoedindex analyse
ISAE 3000 rapportage
Uitvoeringskosten per aandeelhouder
INREV Standard data delivery sheet


1x per jaar
1x per jaar
4x per jaar
1x per jaar
1x per jaar
 
1x per jaar
2x per jaar
4x per jaar


Aandeelhouders en overige relaties
Aandeelhouders en overige relaties
Aandeelhouders
Aandeelhouders
Aandeelhouders
 
Aandeelhouders
Aandeelhouders
Aandeelhouders

Beleid
Sectorbeleidskader voor middellange termijn
Beleggingsplan per sector
Beleidsplan duurzaamheid
Corporate governance kader
Bedrijfsprofiel

INREV Questionnaire


Bij aanpassing

1x per jaar
Bij aanpassing
Bij aanpassing
Bij aanpassing

1x per jaar


Aandeelhouders

Aandeelhouders
Aandeelhouders
Aandeelhouders
Aandeelhouders en prospectieve aandeelhouders
Aandeelhouders en prospectieve aandeelhouders

Overige uitingen
Ter Info-nieuwsbrief
Acquisitiebrochure


2x per jaar
1x per 2 jaar


Alle relaties
Ontwikkelaars, beleggers, makelaars, etc.